首页 >  新闻中心
新闻中心
公司动态
行业资讯
房地产企业管理模式研究
本文发表于:2010-3-31 13:32:55 点击次数:1799
摘要:
本文以对企业组织结构调整模型的分析为基础,提出了根据风险权衡,动态确定组织结构模式的思路——企业联邦化,即通过建立强而小的总部、强化企业成员双重身份和实施企业间双向授权等,实现企业管理模式的创新。
传统的企业内部组织形式多为塔式结构,这种结构已越来越不适应现代企业发展的需要。在当今企业再造革命中,企业组织结构扁平化趋势已成多数企业内部组织结构调整的方向。但是,企业组织结构是不能扁平到不需要决策者的程度的,对规模、性质不同的企业,其扁平化程度是有限的。
房地产企业的经营具有投资额巨大、项目相对独立、经营方式多样等特点,在企业不断扩张的过程中如何根据项目经营目标使用不同的管理控制体系,应用具有针对性的项目组织形式,充分激发员工的主观能动性,对于房地产企业的稳定、持续发展具有重大的现实意义。因此,本文着重探讨如何对组织结构进行合理的调整,以提高组织运作效率。
 
一、组织结构的基本模式
企业的组织模式最显著的一个特征就是层级组织结构,即通过一层一层的行政隶属关系,按照内部的组织制度和行政命令来完成公司内部的交易。通过这种结构可以将复杂的管理程序进行分解,在集中的权力指挥协调下,由不同的职能部门以标准化的程序来传递信息、执行命令、完成任务。在传统的小企业中,组织形式非常简单,基本上没有中层管理人员,通常是企业所有者作为最高管理者,直接指挥操作层员工进行生产活动。随着企业规模的扩大、工作量的增加和工作的复杂化,分工开始了,并且在水平方向和垂直方向展开,从而产生了相应的职能部门和层级组织。由于分工越来越细,下属越来越多,致使组织结构的下端越来越大,形成塔式结构。
随着组织规模扩大、经营环境日趋多变及生产活动的复杂,塔式组织效率逐步下降。最高管理者不堪日常经营活动重负,导致决策失误不断增多,越来越不适应大规模企业的运作。企业理论认为,企业在节约外部市场交易费用的同时,也发生着内部管理费用。这种多级制的塔式结构组织,将产生极大的代理成本。外部交易费用一般不由企业左右而由市场决定。因此,企业内部挖潜只能是降低内部管理费用。而减少代理成本,压缩、调整成扁平化组织结构,通常是多级制塔式结构企业的首选。分权的结果进一步推动企业内部组织结构的扁平化发展。因此可以认为,塔式和扁平式组织结构形式是企业组织结构形式中最具有代表性和普遍性的两种形式。其它形式只不过是在此基础上的派生和演绎。
各级管理人员所领导的下属相对较少,博弈方减少,因而有较多的时间、精力对下属进行细致的指导和监督。这种权力自上而下的组织结构形式,控制力很强。但正因为管理层次多。组织中信息流动则异常缓慢,且易造成信息失真。
在扁平式结构中,管理层次少,面宽。上下间的信息流动快捷,且可信度高,各级人员权力又相对大增,便于发挥个人主观能动性,但由于各级领导所面对较多的下属人员,博弈方增加,工作量加大,管理人员易为事务缠身而疏于对下属进行有效监督,易造成权力失控。
无论何种组织结构形式的现代企业,其运营越来越依赖于信息。这不仅是信息的处理能力决定了组织运行的效率和成本,更为重要的是信息互动将企业同其环境有机地连接在一起,关系到企业的生死存亡。管理学家巴纳德认为信息沟通是实现组织目标的第一手段。孔茨等人将组织结构中的信息系统与权力系统区分开来,认为信息流动与权力通畅是实现同一组织目标中不同的两个先决因素。
塔式结构的不足之处,远不止前面简述,但由于信息的不充分度,大大制约了组织结构运行效率的提高。因此,可认为信息失真风险是塔式组织结构形式的最大风险。同样,由于权力可靠度是提高组织运行效率的保障,可认为权力失控风险是扁平组织结构形式的最大风险。当然,塔式结构中也存在权力失控风险,扁平结构中亦存在信息失真风险。
在塔式结构中,信息失真风险远大于权力失控风险。而扁平式结构中,权力失控风险远大于信息失真风险。两种结构形式的风险,归结为信息失真和权力失控两种。
 
二、企业内部组织结构调整的模型
1、模型的描述
根据简化后的组织结构模式,可以构建根据权力失控与信息失真风险调整组织结构的模型。
由于塔式结构(用T表示)的优缺点与扁平式结构(用B表示)相反,把他们分设在横轴TB两端,TB轴表示两种结构形式的程度,从T点向B点靠近,表示塔式结构程度逐渐下降,扁平式结构程度逐渐上升。反向靠近,则塔式上升,扁平式下降。曲线TB’表示权力失控风险,曲线T’B则表示信息失真风险。
借用“变压器理论”,从信息源的采集者到信息使用的决策者之间的关系由若干“变压器”串联而成,信息路径上每一个关节(人)视为变压一次。从信息真实角度出发,任何对信息的修改、增减都视为降压,“变压器”越多,降压幅度就越大。
用“初始输入电压”代表“原始信息的真实度”,用V0表示。在信息完全真实的情况下,V0=1,根据经验可知,初始信息应介于完全错误与完全真实之间,即0≤V0≤1;
用“变压系数”(输出电压与输入电压之比)Pn表示权力控制下的传递者之间及上司监管的力度。在权力监管完全有效的理想状态下,输入信息与输出信息一致,即Pn=1,在权力监管完全失效时,Pn=0,所以有0≤Pn≤1;
用“最终输出电压”表示“信息使用的决策者所获得信息的真实度”,于是,可得如下公式:
n=V0×P1×P2×……Pn=V0×ΠP  (1)
由(1)式可得:信息使用的决策者所获得的信息真实度Vn取决于3个变量,其一是原始信息的真实度V0,其二是信息路径上的关节数量n,其三是权力的监管力度Pi
0是初始值,取决于信息采集人员的素质。
n是自变量,n越大,表示信息路径上的关节数量越多,也就是企业的层级关系越多,则V越小;n与V之间存在反向变化的函数关系。随着企业组织结构向扁平式靠近,企业的层级逐渐减少,n逐渐减小,那么Vn逐渐变大,决策者所获得的信息真实度越高,信息失真的风险减小,T'B曲线是一条递减的曲线。
i也是自变量,Pi越大,表示在企业各个层级上的权力监控力度越大,那么信息的失真程度就会减小,则Vn越大;Pi与Vn之间存在正向变化的函数关系。随着企业组织结构向扁平式靠近,企业的层级逐渐减少,管理幅度增加,管理者对下属的直接管理能力变弱,Pi变小,Vn逐渐变小,决策者所获得的信息真实度有减弱的趋势,在图上就显示为T’B曲线的递减逐步趋缓,斜率减少,曲线趋于平直。
综合考虑以上两个互为“抵消”的自变量对应变量的影响,随着组织结构从塔式向扁平结构的变化,信息失真风险曲线是一条下凸的曲线。
对于权力失控风险(TB'曲线)可以这样理解:随着企业层级减少,企业管理幅度增加,管理者对于每个直接下级的管理监控能力减弱,最终获得执行的政策减少,也就是权力失控风险上升。在图像上表现为:随着组织结构从塔式向扁平式转换,权力失控曲线(TB')上升。根据经验所知,在管理幅度增加的最初一段时间内,由于管理者仍能在一定程度上实施有效管理,因而权力失控的风险表现并不明显,而一旦当管理幅度超过管理者的有效管理能力范围时,那么权力失控风险会显著上升。在图上,表现为TB'开始较为平缓,然后越来越陡,成为一条下凸的曲线。
曲线FF'为两种风险叠加后总风险程度曲线。曲线TB'与T'B相交于A点,A点即为均衡点,此时,组织结构中风险叠加程度最低,其相对应的A0点,所表示的组织结构形式程度最优。
2、模型讨论
(1)在扁平式结构的企业组织中,随着权力失控风险的大小变化,组织结构的扁平化程度随之而改变。当权力失控风险曲线TB'下降至TB1'时,均衡点A0移至A1,表示扁平化程度应加大。当权力失控风险曲线上升至TB2'时,均衡点移至A2,则表示扁平化程度应减少。可见,权力失控风险的防范及降低是组织结构扁平化调整中尤为关注的问题。
(2)在塔式结构的企业组织中,组织结构变化程度则是随信息失真风险的大小变化而改变。如图6,当信息失真风险曲线T'B下降至T1'B时,均衡点A0移至A1,塔式程度加大。而当T'B上升到T2'B时,均衡点移至A2,此时扁平化程度加大。可见,信息失真风险是塔式结构调整中首先要考虑的问题。
 
三、房地产企业组织结构调整理论的应用———企业联邦化
1、房地产市场发展需要企业追求“大而小”的两全目标
(1)房地产市场的发展需要企业做大
世界经济的不确定性在增大,但在很多行业中仍然存在规模经济,企业通过适度的集中和规模经营,能够降低成本费用,提高盈利能力,扩大市场占有,增强竞争实力。这仍是现今阶段产业经济发展的一条基本规律。特别是在金融、营销和采购领域中,最容易发现规模经济。因此,在世界上很多经济发达的国家和地区,房地产企业都普遍形成了规模经营。另一方面,上海房地产业已进入了大众房地产市场的新时期,这是指个人消费者为市场消费主体,中等、中低收入者为市场购买主力的时期,大众房地产市场的一个主要特征是购买主力开始注重居住环境,而且追求质优价廉,致使住宅市场呈现两大特征:其一是大、中型生态小区正在成为建设主流;其二是行业平均利润率水平渐趋稳定。这将驱使房地产企业走向规模经营。
因此,“大”即发展大企业,提高产业集中度,实现规模经营是新世纪初上海房地产行业的一个基本方向。
(2)房地产市场的发展也需要小企业的“美好之处”
需求的人性化和多样化也是大众房地产市场的主要特征。在新经济时代,对于满足顾客的人性化和多样化需求,小企业有优越之处。小单位更快、更专注、更灵活、更友好并更有趣,也就是小单位更能够接近顾客,经营灵活,更便于适应变化。而且,在较小的群体中,人有更多的机会展现自己,更易激励员工与组织目标一致。因此小企业对外更易体现“人本服务”,以创造附加值,对内更易体现“人本管理”,以减少管理成本,从而有可能形成独特的竞争力,在市场上争得一方立足之地。
(3)房地产企业的发展需要解决“大而小”的矛盾
在这里,房地产企业既需要做大,又需要做小。做大必然以企业规模为基础,通过企业的横向和纵向衍生,在企业经营地区、经营业务等方面不断扩充;做小必然以组织机构为基础,通过放权经营、缩减管理层次,提高企业的灵活性。因此,“大而小”的矛盾集中体现在如何避免企业做大后的的信息失真危险和企业做小后的权力失控危险。
2、通过“联邦化”的企业管理控制体系,建立动态组织机构调整模式
根据市场对组织结构的动态要求,企业必须以项目的不同特点为基础,以组织结构调整模型为指导,在权力失控风险与信息失真风险中恰当平衡,达到组织结构效率最优化。
建立这种动态组织结构的一个思路是企业的联邦化。联邦思想正在世界各地兴起,对企业组织观念产生越来越大的影响。这是由于联邦思想的内核是在以共同利益为目标的前提下,鼓励自治又不失控制。从而使得“联邦”相比于“联盟”,更有助于去积极应对当代企业面临的两个矛盾,即如何兼顾对大和小的需求、平衡信息失真与权力失控的风险。
(1)建立强而小的总部,保证“政令通畅”
权力失控源于人的自利性,由于企业内存在多元化利益的主体,个人、局部利益目标与企业利益目标常常不一致。因此,联邦化企业必须有强有力的总部,它通过战略投资的选择、制定关键的人事决策、制定规范权力运行的制度、保留维护全局不受损害的必要“干预权”等方式,保证“政令通畅”。
为降低权力失控风险,总部的以下两方面工作至关重要。一方面,健全制度。制度是一种资源,企业制度也是如此。在一个合理健全的企业制度里,德性不好的人也得好好干,否则随时有可能被淘汰。而在一个不合理、不健全的企业制度里,德性好的人也可能不好好干。因为在这个企业内,不好好干可能对自己更为有利。一个好的企业制度,既能激励人,也能约束人,既能使个人利益服从企业利益,又能使个人在权力调控下充分发挥自已的主观能动性。另一方面,加强企业的文化建设及人员素质教育。讲制度的重要并不是否定个人素质在企业组织活动中的作用,好的个人素质有利于企业制度的实施,并降低制度运行的费用,个人素质的提高依赖于企业文化建设及道德教育的提高和进步。因此,企业的价值观、行为模式及经营风格都将产生强大的凝聚力,使企业始终在受控、有序状况下快速发展。此时,如果监督、激励制度不健全,容易出现各自为阵或是为了个人获利而牺牲企业利益的危险情况。
制度建设与文化建设需要一个强有力的总部。强有力的总部是企业经营战略和目标得以贯彻执行的基础,是企业组织结构体系中权利维系的抓手。
同时,联邦化合作的联合体的总部又必须是“小”的。小的总部,可以防止产生高昂的管理成本给整体的价值加上一个负值;可以防止官僚主义的滋生去压抑企业的活力。总部由于小,就不可能插手细节和管理业务部门的日常工作,就能致力于它的本职,即确定联合企业的战略远景,发展分享的行政和组织的基础设施。一个较小的总部是企业“联邦成员”发挥自身经营主动性、灵活应对市场的基础。
企业可以根据项目经营的特点,根据企业纵向发展中监控所得的信息失真程度信息,及时调整总部的支持力度和职权职能,通过延伸、扩充其影响来增加控制程度,使企业组织向更强的塔式结构靠近;也可以通过授权经营、精简人员等方式,减少对“联邦成员”的权力干预,使组织结构向更强的扁平式靠拢。
(2)确立企业成员的“双重身份”,平衡权力失控与信息失真风险
成员的双重身份是联邦思想的一个关键组成要素:成员既属于总部的职能系统,同时又属于项目企业。房地产投资经营多以独资、合资的方式进行,作为投资方的总部必然派出经营决策、经营管理和一般工作人员。这些人员的第一身份是属于自己企业的;第二身份是属于所在项目公司。
企业根据对组织内“权力失控”风险和“信息失真”风险的监控,通过人事任命、岗位职责规范等手段强化成员的某一种身份,以调整组织构架和管理控制体系,改变组织结构模式。或是强化企业对项目公司的控制和监督,或是强化项目公司的自主经营。
比如,在项目由另一合作方承包经营的情况下,企业总部可以充分强化派出经营人员的第一身份,即作为投资企业的员工,必须以保证项目的合法、稳健经营为指导思想,以保证项目经营成果的顺利回收为主要目标。这样,就通过对经营成员“身份”的强调,达到了以信息失真、权力失控两风险为约束条件的情况下,最小风险的组织结构形式。
又比如,在投资项目以“同股同利”的方式与合作方共同经营时,就应该强化派出经营者的“第二身份”。企业总部忠于“辅助原则”,不去夺取项目公司的权利和决策,并做好为企业自治服务和联合体的战略性、共享性事宜。另一方面,强化成员自主经营的意识,提醒人们自己拥有独立经营、自主决策的权利,负有积极拓展业务的责任。
这样,企业通过对经营管理者“身份”的强化,实现了对项目企业管理权利的动态分配,也就在一定程度上平衡了企业在不断的规模化发展过程中所面临的“权力失控”与“信息失真”风险。
(3)通过“双向授权”,建立多极化的格局,实现组织权力分配的动态化
在传统的层级企业管理控制体系中,存在对业务单位授权的难题:失去控制或因授权不足导致激励不足。将业务单位划分为责任中心(收入中心或利润中心)之后,责任中心为了追求指标的实现,必然要求上一层级赋予对运作过程的决策权,为了保证责任和权力的对等,权力授予是必不可少的。但问题在于,如果指标设定有所缺失,抑或是财务监督有漏洞,过多的权力授予并不能保证责任的真正落实,上一层级就会发现对下一层级实际上已经失去控制,就会要求收回权力。上一层级收回权力又会导致上一层级丧失应有的信用和权威,企业就会出现混乱的局面。
因此,授权不应该是单向的,而是应该在保证项目经营目标的基础上,总部与业务单位之间协商确立经营的权责利关系,这种关系可以是约定的,也可以是通过总部企业家“干预性决策”来影响的。是采用规范更强的制度化权力约束,还是灵活性更强的总部决策,这取决于企业家对企业内部权力失控风险和信息失真风险的把握,取决于项目经营的要求。
对于需要特别控制的子公司,可以引入正式的市场合约来实现控制。用正式的市场合约可以控制得更严密一些,如对子公司的产品服务质量和交易行为等进行控制。合约可以单独约定,也可以在章程、合作协议书中约定。
但是,根据企业的不完全合约理论,企业内部的关系很难形成完备性很强的合约,如果形成合约,也只能是具有较强不完全性的合约。所以,责任中心真正要做到完全对指标负责是不可能的,其所赋予的权力不可能是完全的。对于企业经营中可能出现的“权力真空”,需要企业总部领导根据实际情况决定是收还是放,如果是将“剩余权力”默许给业务单位,那么就形成更趋于扁平化的结构。
应该指出的是,在管理控制中,不但建立在业绩考核基础上的奖励具有激励作用,正式的授权和“默许”的授权同样具有激励作用。多一些授权,一方面可以减少责任中心为实现目标而必须付出的“请求汇报成本”,另一方面还可以增加责任中心负责人的职位消费和权力感,这些都具有激励作用。上一层级必须要在因授权过多导致失去控制和授权不足导致激励不足之间找到平衡点,也必须要在因业绩考核而带来的激励和因授权而带来的激励之间找到平衡点,以实现组织结构在权力控制更强的塔式与信息传递更强的扁平式之间的动态调整。
 
四、结论
在上述分析讨论的基础上,可以得出以下几点启示:
1、企业内部组织结构形式调整模型是建立在以塔式结构与扁平式结构为两极的基础上,以信息失真、权力失控最具代表性的两风险为约束条件,寻求最小风险时,组织结构形式的最合理程度。模型可以用来解释现实社会中企业在内部组织结构调整时所遇见的一些问题,也可作为企业内组织结构形式调整时的依据。
2、房地产企业由于项目投资、经营形式的多样性,在管理中必须根据其特点灵活调整企业总部与项目公司之间的管理控制关系,也就是建立以房地产项目为导向的动态组织机构调整模式。
3、不同的企业,调整的程度是不同的,僵持不变是不行的,简单照抄同样不行,只能是结合企业实际状况,合理地进行调整。企业的“联邦化”是企业组织结构动态调整的一种重要方式。
 
参考资料:
1、[美]巴纳德,经理人员的职能[M],中国社会科学出版社,1997
2、[美]哈罗德·孔茨,海因茨·韦里克,管理学[M],经济科学出版社,1993
3、张维迎,企业理论与中国企业改革[M],北京:北京大学出版社,1999
4、柯昌英,黎志成,企业内部组织结构形式调整模型及其分析[J],中南财经政法大学学报,2003.3
5、张文魁,大型企业集团管理体制研究:组织结构、管理控制与公司治理[J],改革,2003.1
业务咨询:
13621304222
技术支持:
13621304222
房经理成功案例企业名录
甘肃钰辉房地产经纪有限公司
北京阳光置家房地产经纪有限公司采用房经理
北京金典佳和房地产公司采用房经理
伊利新天元房地产公司采用房经理
辽宁安家房地长经纪有限公司
甘肃中德房地产经纪有限公司
北京燕翔家业房地产经纪有限公司
兰州中意腾达房地产经纪有限公司
内蒙联保房地产经纪有限公司
北京卓杰房地产经纪有限公司
湖南郴州福成房地长经纪有限公司
北京吉永兴房地产经纪有限公司
北京奋斗房地产经纪有限公司
北京三川房地产经纪有限公司
北京居家美房地产经纪有限公司
北京兴达房地产经纪有限公司
远志伟业房地产经纪有限公司
北京弘生房地产经纪有限公司
北京恒升房地产经纪有限公司
金昊丽源房地产经纪有限公司
产品中心| 服务与支持 | 联系我们 本站关键字:房经理|房产中介管理软件|房产中介软件|二手房管理软件|中介软件
业务电话:13621304222 Email:itlife@163.com
版权所有 © 北京世卓互联科技有限公司 京ICP备10002564号-5京公网安备110108007308号